賃貸用不動産を購入

相続税を計算する場合、被相続人の死亡時の財産のうち、現預金以外の財産は、原則、「財産評価基本通達」というルールで、評価することになります。そのため、現預金をなるべく減らして、別の財産に代えておいた方が、相続税評価額が下がる可能性があります。

その代表例が不動産です。土地や家屋は取引価格よりも相続税が低くなります。それぞれ見ていきましょう。

 

  • 土地

 

土地は路線価方式か倍率方式で評価します。

 

路線価方式

市街地等の路線価が定められている地域の評価方法。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1m2当たりの価額のこと

倍率方式

路線価が定められていない地域の評価方法

 

路線価は公示時価の8割程度に設定されています。公示時価は国土交通省が定めた時点の時価を表していますので取引価格の指標となっています。当然、取引時価と公示時価は完全に一致しているわけではなく、個別の取引事情によって高くなったり低くなったりしますから、必ず8割程度に相続税が下がるわけではありませんが、低くなる確度は高いでしょう。

 

  • 建物

 

建物は固定資産税評価額に1.0倍して評価します。固定資産税評価額は、市町村が固定資産税等を計算するために決定し、時価の7割程度に設定しています。

 

単純に考えて、不動産にするだけでも、土地が8割、建物が7割として相続税で評価されるということになります。賃貸用不動産ですともっと相続税評価額が下がります。

 

  • 賃貸用不動産

 

貸家(賃貸用家屋・賃貸用アパート・賃貸用マンション等)の敷地となっている土地(貸家建付地)は、その貸家の中に借家人が入居していることで、土地の利用が制限されているとされ、評価額が低くなります。

 

貸家建付地評価額=更地評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

 

貸家も同様です。

 

貸家評価額=固定遺産税評価額×(1―借家権割合)

 

不動産屋が相続税対策に賃貸用不動産と言ってくるのは、上記の理由によりますが、代金を不動産屋に支払うわけですから、相続税対策のために賃貸用不動産を買うのは、資産運用としてどうなのか、財産保全としてどうなのかは、よく考えた方がいいでしょう。ほとんどが何もしないことが手取りを残すこと、という考え方もないではありません。