タワーマンションを使った節税はなぜお得か

タワーマンションが節税に使える話はよく聞きます。さて、いわゆる億ションがなぜ節税に使えるのでしょうか。

まず、不動産、特に「家」というもの自体が、そもそも相続税の節税に大きな効果があります。相続税の対象となる資産には、現金、預金、証券、不動産等がありますが、全て時価で計算するということになっています。現預金や証券(上場)は時価がわかりやすいですが、不動産はすぐに換金できるものではなく、その不動産を今売った場合にはいくらになるのか、が時価ですが、実際に売らなければ、いくらかわかりません。そこで、土地は「路線価」、建物部分は「固定資産税の評価額」を基準に決めることになっています。土地の価格の基準となる路線価は、国税庁が毎年決めている道路に面している土地の評価額のことです。この路線価は、市場価格に近い価格が設定されますが、市場価格よりも高くなった場合には相続税を取りすぎることになりますから、どちらかというとやや低めに設定されています。建物は市区町村の担当者が建物を見て、いくらぐらいと算定し、年を経るごとに償却され、減価していきます。つまり年がたてば、必然的に建物の価値は減っていくわけです。

 

ここで市場価格よりもやや低めに評価される、という点と建物価格については年を経るごとに評価が下がるということがポイントになります。土地の場合には値上がりする可能性もありますが、建物はほぼ減価しますから、現預金という形よりも不動産という形で資産を持った方が、相続税評価が下がることが多いのです。相続税評価が下がれば、支払う税金も少なめになるというのは理解できると思います。

 

さて、家を残すことは相続税で有利に働きますが、マンションや一定規模以下の家の場合には、さらに大きな得点があります。被相続人(故人)と相続人(遺族)が居住していた「家」であれば。相続資産の評価額が大幅に下げられます。相続税には「小規模宅地等の特例」があり、330m2以下の宅地を、死亡した人と同居していた親族が相続した場合には、土地の評価額が80%減免されるのです。同居していた親族とは、主に配偶者や子供たちとなるでしょう。さらにこの330m2以下という条件は全国共通です。都心部であっても、そして田舎であってもです。こうなると当然、都心部に家を持っていた方が有利となります。地方ですと広さが330m2を超えてしまうこともよくあります。つまり、地方で広い土地に大きな家を建てるよりは、都心部で330m2以下の宅地の家を建てる方が相続税対策になるということです。そしてマンションであれば、どんな広いといってもその土地の面積が330m2を超えることはまずありません。

 

このような事情から、都心部で土地の高い場所のマンションを購入すれば、相続税上非常に有利になるのです。