小金持ちは安易にアパマン経営に節税を目的として手を出すべきではない

相続税対策のためにアパートやマンションを購入しましょうという不動産会社の広告が非常に目につきます。しかしアパートやマンション経営は、相続税を大して払わなさそうな小金持ちにとって有効な節税策かというとそうとは限りません。

もっとも資産を増やすという確固とした目的があるならば問題はありません。節税という目的だけで、アパートやマンション経営に乗り出すのはお勧めできませんということです。

アパートやマンション経営が節税になる最大の理由は、不動産事業用地は相続税評価額が2分の1になるからです。これは小規模宅地の特例を用いたもので、200m2以内の賃貸不動産用の土地を持っていた場合、相続税の評価額を50%とするという制度なのです。1億円の時価の土地であれば、5,000万円の資産として相続税評価されます。従って、1億円を金融資産などで持っている場合と比較して、相続税を圧倒的に削減できるのです。加えて、アパートやマンションの購入時に銀行から借り入れをすれば、その借り入れの分が相続税評価額から減額されますから、さらに相続税を圧縮できます。実は借入一つとっても相続税にメリットになります。

ここで注意が必要なのは200m2以内というところで、これですと大規模なアパート経営ができるかというと疑問です。そうなると儲かっても節税額もたかが知れています。ちょっとした小金持ちが手に入れられる資産とそれで下げられる相続税は数千万円程度。節税額は1,000万円程度とも十分に考えられます。アパートやマンション経営のために、もっと費用がかかってしまうことになります。土地を購入して銀行から借り入れをして、経営した結果、儲かればまだしも、儲からなかったらさらにあほらしい結果になります。

今の時代、人口減少が見えているのかで、賃貸事業で儲けるのは至難の業です。下手をすると何千万円も損失を抱え、資産を目減りさせてしまうこともあります。つまり、節税対策として不動産を抱えた結果、節税できる相続税の何倍も資産を減らしてしまうリスクがあるのです。これでは本末転倒であり、不動産会社の思いのままです。

また、アパートやマンションだけでなく、駐車場でもいいのですが、小規模宅地特例を用いる場合に賃貸事業を3年やっていればよいのですが、3年未満の場合はこの特例も使えません。

相続税対策のためにアパートやマンション経営を行うのは、元々広くて高額の土地を保有しえいる地主が相続税評価額を下げるために行うことですから、彼らの真似をして、ちょっとした小金持ちが、銀行借り入れまでして、アパートやマンション経営に乗り出すのは、築いてきた資産や、今後の稼ぎを無駄にする自殺行為になりかねないのです。