定期借地権と底地の評価・保証金の評価

定期借地権と底地の評価・保証金の評価について、以下、概観してみましょう。

1 定期借地権の評価
定期借地権等の価額は、原則として、課税時期(相続又は遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日)において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価します。
但し、定期借地権等の設定時と課税時期とで、借地権者に帰属する経済的利益に変化がないような場合等、課税上弊害がない場合に限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算することができます。

(定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額÷定期借地権等の設定の時におけるその宅地の通常の取引価格)×(課税時期におけるその定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率÷定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率)の計算式

2.底地の評価
借地権者の方に、借地権を相続税が課税されるケースは少ないと思われますが、地主の底地評価で、これは自用地価額から借地権価額を差し引いて評価することになります。

平成10年8月25日に、一般定期借地権の底地評価の個別通達が発表され、普通借地権の借地割合の区分に応ずる一般定期借地権の底地割合を参酌するように以下のように改正されました。

自用地価額-自用地価額×(1-底地割合)
×(課税時期における一般定期借地権の残存期間に応ずる基準年利率の複利年金現価率)/(一般定期借地権の設定期間に応ずる基準年利率の複利年金原価率)

【普通借地権の借地権割合の区分に応ずる一般定期借地権の初期の底地割合】

普通借地権の借地割合

70%

60%

50%

40%

30%

一般定期借地権の(始期)底地割合

55%

60%

65%

70%

75%

 

適用時期:平成10年1月1日以後の一般定期借地権の相続・遺贈・贈与に適用

適用除外:一般定期借地権であっても親族・同族会社等に対するものは従来通りの評価