居住用買換の譲渡損失の損益通算・繰越控除について

個人が平成16年1月1日から令和3年12月31日までの間の住宅の買換えにおいて発生した譲渡損失については、一定の要件を満たせば、その年の他の所得との損益通算ができ、又、その年の損益通算後の控除しきれない譲渡損失については、翌年以後3年間にわたり繰越控除ができます。

1.通常の場合

譲渡資産

1

譲渡資産は、居住目的の土地等・建物であること。

2

平成16年1月1日から令和3年12月31日までの譲渡であること。

3

譲渡資産はその年の1月1日において所有期間が5年超であること。

4

譲渡先が配偶者(内縁関係を含む)、直系血族、同族会社でないこと。

5

譲渡年に2以上の譲渡がある場合にはいずれか一つのみ適用。

6

居住しなくなって3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること(その期間空き室でも貸付にしていても適用可能)

7

譲渡資産に500 m2超の土地等が含まれている場合には、その土地等にかかる譲渡損失のうち500 m2超の部分に相当する金額は除くこと。

8

贈与又は出資による譲渡でないこと。

買換資産

1

繰越控除の適用を受ける年の12月31日において、買換え資産に住宅ローン(償還期間は10年以上であること)が残っていること。

2

譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日までに居住用に使う買換資産を取得すること。

3

原則として取得後翌年中までに居住すること、または居住する見込みであること。

4

買換え資産の居住用床面積が50m2以上であること。

5

贈与、代物弁済による取得でないこと。

その他

1

繰越控除の適用を受ける年は合計所得金額が3,000万円以下であること(譲渡年には所得要件なし)

2

譲渡損失が発生した年の前年又は前々年において、居住用3,000万円特別控除の特例、居住用定率分離課税の特例、特定の居住用買い換えの特例、居住用財産の交換の特例を受けていないこと。

3

譲渡年又は譲渡年の前年以前3年以内に他の居住用財産の譲渡損失について、この規定の損益通算・繰越控除の適用を受けていないこと。

4

譲渡年又は譲渡年の前年以前3年以内に他の居住用財産の譲渡損失についてこの規定の損益通算、繰越控除の適用を受けていないこと。譲渡資産は居住用部分のみ適用可能。

 

2.特別な場合

1

譲渡先が上記[譲渡資産]8以外の親族及びそれらの特殊関係者の場合

2

本人が居住しなくなった後の生計を一にする親族居住建物の場合

3

居住用土地等・建物の一部譲渡の場合

4

譲渡した土地等と建物の所有者が異なる場合

5

土地等だけの譲渡となる場合

6

買換え資産を取得した者が居住期限までに死亡した場合

7

店舗兼住宅を取得した場合

8

その他の特殊ケース

 

3.ポイント

(a) 譲渡先の制限はありますが、買換え資産の取得先制限はありませんので、親族等から取得しても適用されます。

(b) 譲渡年については所得税減がなく損益通算ができますが、繰越控除をする年については、合計所得金額が3,000万円以下という要件があります。

(c) 繰越控除を受けようとする年の12月31日に買換え資産に住宅ローンが残っていることが要件ですが、その者が年の途中で死亡した場合には死亡の日に住宅ローンが残っていれば適用を受けることができます。

(d) 譲渡した土地等が500m2超の場合の譲渡損は、その年の他の所得との損益通算において、その損失の全額が対象となりますが、繰越控除の対象となる通算後譲渡損失の金額は次の算式による500m2超の部分について除きます。

 

A×(1-C/B×(D-500m2)/D)

 

A:通算後譲渡損失の金額

B:居住用財産(土地等+建物)の譲渡損失の額

C:土地等のみの譲渡損失の額

D:土地等の面積