個人が平成16年1月1日から令和3年12月31日までの間の住宅の買換えにおいて発生した譲渡損失については、一定の要件を満たせば、その年の他の所得との損益通算ができ、又、その年の損益通算後の控除しきれない譲渡損失については、翌年以後3年間にわたり繰越控除ができます。
１．通常の場合
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譲渡資産 |
1 |
譲渡資産は、居住目的の土地等・建物であること。 |
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2 |
平成16年1月1日から令和3年12月31日までの譲渡であること。 |
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3 |
譲渡資産はその年の1月1日において所有期間が5年超であること。 |
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4 |
譲渡先が配偶者（内縁関係を含む）、直系血族、同族会社でないこと。 |
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5 |
譲渡年に2以上の譲渡がある場合にはいずれか一つのみ適用。 |
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6 |
居住しなくなって3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること（その期間空き室でも貸付にしていても適用可能） |
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7 |
譲渡資産に500 m2超の土地等が含まれている場合には、その土地等にかかる譲渡損失のうち500 m2超の部分に相当する金額は除くこと。 |
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8 |
贈与又は出資による譲渡でないこと。 |
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買換資産 |
1 |
繰越控除の適用を受ける年の12月31日において、買換え資産に住宅ローン（償還期間は10年以上であること）が残っていること。 |
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2 |
譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日までに居住用に使う買換資産を取得すること。 |
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3 |
原則として取得後翌年中までに居住すること、または居住する見込みであること。 |
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4 |
買換え資産の居住用床面積が50m2以上であること。 |
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5 |
贈与、代物弁済による取得でないこと。 |
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その他 |
1 |
繰越控除の適用を受ける年は合計所得金額が3,000万円以下であること（譲渡年には所得要件なし） |
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2 |
譲渡損失が発生した年の前年又は前々年において、居住用3,000万円特別控除の特例、居住用定率分離課税の特例、特定の居住用買い換えの特例、居住用財産の交換の特例を受けていないこと。 |
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3 |
譲渡年又は譲渡年の前年以前3年以内に他の居住用財産の譲渡損失について、この規定の損益通算・繰越控除の適用を受けていないこと。 |
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4 |
譲渡年又は譲渡年の前年以前3年以内に他の居住用財産の譲渡損失についてこの規定の損益通算、繰越控除の適用を受けていないこと。譲渡資産は居住用部分のみ適用可能。 |
２．特別な場合
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1 |
譲渡先が上記[譲渡資産]8以外の親族及びそれらの特殊関係者の場合 |
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2 |
本人が居住しなくなった後の生計を一にする親族居住建物の場合 |
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3 |
居住用土地等・建物の一部譲渡の場合 |
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4 |
譲渡した土地等と建物の所有者が異なる場合 |
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5 |
土地等だけの譲渡となる場合 |
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6 |
買換え資産を取得した者が居住期限までに死亡した場合 |
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7 |
店舗兼住宅を取得した場合 |
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8 |
その他の特殊ケース |
３．ポイント
(a) 譲渡先の制限はありますが、買換え資産の取得先制限はありませんので、親族等から取得しても適用されます。
(b) 譲渡年については所得税減がなく損益通算ができますが、繰越控除をする年については、合計所得金額が3,000万円以下という要件があります。
(c) 繰越控除を受けようとする年の12月31日に買換え資産に住宅ローンが残っていることが要件ですが、その者が年の途中で死亡した場合には死亡の日に住宅ローンが残っていれば適用を受けることができます。
(d) 譲渡した土地等が500m2超の場合の譲渡損は、その年の他の所得との損益通算において、その損失の全額が対象となりますが、繰越控除の対象となる通算後譲渡損失の金額は次の算式による500m2超の部分について除きます。
A×（1－C／B×（D－500m2）／D）
A：通算後譲渡損失の金額
B：居住用財産（土地等＋建物）の譲渡損失の額
C：土地等のみの譲渡損失の額
D：土地等の面積