譲渡所得税に関する基本事項

土地(借地権等を含む)や建物を譲渡した場合の譲渡所得に対する税金は総合課税されず、他の所得とは分離して税額が算出されます。

1.所得金額の計算

課税譲渡所得金額=譲渡代金-(取得費+譲渡費用)-特別控除

 

譲渡した土地等や建物の所有期間によって、長期保有物件に区別され、それぞれの方法で税額計算されます。

(a) 長期:譲渡した年の1月1日において、その所有期間が5年を超える物件

(b) 短期:譲渡した年の1月1日において、その所有期間が5年以下の物件

 

2.取得費は次のようなものが上げられます。

 

取得費

ポイント

1

土地等・建物の購入代金

 

2

建物建築請負代金

 

3

購入時の仲介手数料

 

4

購入時の契約書の印紙代

 

5

購入時の登記費用

登録免許税、司法書士等の手数料

6

購入時の固定資産税清算金

 

7

不動産取得税

 

8

特別土地保有税

 

9

購入時に支払った立退料等

受取人は一時所得又は総合課税の譲渡所得

10

土地造成費用等

更地を駐車場等にしたときは構築物となり減価償却の対象

11

土地建物一括購入後、概ね1年以内に取り壊した建物の購入代金や取り壊し費用

 

12

使用開始前の借入金利息

 

13

借入金に伴い支出する公正証書作成費用

抵当権設定登記費用、保険料等

14

契約解除に伴い支出する解約違約金

 

15

借地の更新料、増改築承諾料

 

16

建物の増改築代金

 

17

所有権等を確保するために要した訴訟費用・和解金・弁護士費用等

所有権を確保した後、訴訟費用、相続時の遺産分割費用は取得費に該当しません。

18

代表分割により取得した土地・建物の取得時の時価

支出した負担金は取得費に該当しません。

19

離婚の財産分与により取得した土地・建物の取得時の時価

土地、建物を財産分与した人は、そのときに時価で譲渡したものとされます。

20

申告期限後3年以内に譲渡した場合の相続税

 

21

その他取得関連費用

 

 

なお、土地・建物等の取得費は、①取得費が不明な場合、②実額取得費も概算取得費が大きい場合には、概算取得費(譲渡代金×5%)を使うことができます。

 

相続や遺贈によって財産を取得した者が、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に相続財産を譲渡した場合、相続税額のうちの一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。

 

3.譲渡費用

 

譲渡費用

ポイント

1

売却時の仲介手数料

 

2

売却時の契約書の印紙代

 

3

売却時の登記費用

 

4

譲渡のために支払った立退料

受取人は、一時所得、総合課税の譲渡所得

5

土地等売却のために取り壊した建物の取壊費用

 

6

売却契約締結後にさらに有利な条件で他に売却するための解約違約金

最初の契約にかかる仲介手数料や契約書の印紙代は譲渡費用にはなりません。

7

譲渡のための引き家費用

 

8

その他譲渡関連費用

固定資産税、都市計画税、地価税等の維持管理に要した費用は譲渡費用になりません。

4.資産の取得日・譲渡日

なお、資産の取得日や譲渡日は次の通りです。

A:資産の取得日

(a) 引き渡しを受けた日と売買契約効力発生日のいずれか有利な方を選択できます。

(b) 注文(請負)建築の場合は引き渡しを受けた日に限ります。

(c) 相続・遺贈・贈与により取得した場合は、被相続人、贈与者の取得日を引き継ぎます。

(d) 土地等・建物に資本的支出(改良・改造等)があった場合、その資本的支出の時期に関わらず、元の土地等・建物を取得した日が取得日となります。

(e) 借地権者が底地を取得した場合、従前から所有していた借地権とは区分して底地を取得した日が底地の取得日となります。底地権者が借地権を取得した場合も同じです。

 

B:資産の譲渡日

引き渡しをした日と売買契約効力発生日のいずれか有利な方を選択できます。但し、農地は引き渡しをした日と売買契約日のいずれかに限ります。