特定の居住用買換の特例

特定のマイホーム(居住用財産)を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

 

１．通常の場合

譲渡資産	1	土地等・建物とも、譲渡年の1月1日において、所有期間が10年超であること。国内資産に限る。
	2	居住期間が10年以上であること
	3	譲渡代金が1億円以下であること
	4	前年又は前々年に居住用3.000万円特別控除の特例、居住用定率分離課税の特例、居住用買換の譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例、特例居住用財産の譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例を受けていないこと
	5	平成31年12月31日までの譲渡であること
	6	現に本人の居住用の家屋であること（単身赴任者の家族居住用建物等は適用あり）
	7	居住しなくなって3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること（その期間空き室でも貸付にしていても適用可能）
	8	譲渡先が配偶者（内縁関係も）、直系血族、同族会社でないこと。
	9	収用・交換等による譲渡でないこと
	10	自己の居住用3,000万円特別控除の特例等を受けないこと。
	11	同時に居住用3,000万円特別控除の特例等を受けないこと。
買換資産	1	家屋の居住部分の面積が50m2以上、かつ、その家屋の敷地である土地等が500m2以下であること。また、国内財産に限る。
	2	譲渡年（又は前年）に買い替え資産を取得すること。又は譲渡年の翌年中に取得する見込みであること。
	3	原則として取得後翌年中までに居住すること、または居住する見込みであること。
	4	贈与、交換、代物弁済による取得でないこと。

 

２．特別な場合

1	譲渡先が上記[譲渡資産]8以外の親族及びそれらの特殊関係者の場合
2	本人が居住しなくなった後の生計を一にする親族居住建物の場合
3	居住用土地等・建物の一部譲渡の場合
4	譲渡した土地等と建物の所有者が異なる場合
5	土地等だけの譲渡となる場合
6	買換え資産を取得した者が居住期限までに死亡した場合
7	店舗兼住宅を取得した場合
8	その他の特殊ケース

 

３．特定の居住用買換の特例適用買換資産の取得価額と譲渡所得金額

 

特定の居住用買換の特例の適用を受けた場合の買換資産の取得価額は、買換資産の実際の購入代金等ではなく、以下の区分によるそれぞれの金額になります。

 

	買換取得資産の取得価額	譲渡所得金額
A＝C	B
A<C	B＋（C－A）
A>C	B×C／A	（A－C）－B×（A－C）／A

 

A：譲渡代金

B：譲渡資産の取得費・譲渡費用

C：買換資産の取得価額（仲介手数料、登記費用等を加算）

 

なお、買換資産の取得日は、買換資産を実際に取得した日です。

 

４．ポイント

買換え資産の面積基準は

(a) 建物と土地が共有であるときは、持ち分割合に関係なく建物と土地等の全体の面積で判定します。

(b) 店舗兼住宅は、建物については居住用部分（下記の算式）の面積で判定しますが、土地等については建物の敷地全体の面積で判定します。

A：専ら居住に用いている部分の床面積

B：居住と居住以外の用途に併用している部分の床面積

C：居住以外に用いている部分の床面積

 

A＋（B×A／（A＋C））

 

(c) 買換資産である土地等の面積は、譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年の12月31日までに取得した土地等の面積の合計で判定します。

 

買換資産について取得先制限はないので、親族等から取得しても適用できます。

 

５．買換え資産を翌年中に取得できなかった場合

(a) 災害・建設業者の倒産等のやむを得ない事情で取得できない場合、一定の書類を提出して譲渡日の属する年の翌々年12月13日までに取得し、かつ居住のために使えば、この特定が適用されます。

(b) やむを得ない事情で、譲渡日の属する年の翌年12月31日までに買換資産を取得できず、翌々年の4月30日までに修正申告書を提出するときに限り、居住用3,000万円特別控除・居住用定率分離課税の適用が受けられます。