相続税における小規模宅地等の評価減

小規模宅地の評価減について、以下、概観してみましょう。


被相続人等の事業又は居住のために使われていた宅地の評価減は下記の通りです。


(a) 特定居住用宅地等の③については、平成30年4月1日(施行日)以後の相続等により取得する財産にかかる相続税について適用します。但し③のロ又はハについては、以下の要件に該当する宅地は、従前のままとする経過措置が設けられました。
・施行日から平成32年3月31日までの間に相続等により取得する財産のうちに、施行日の前日においてその相続等があったものとした場合に改正前の「家なき子特例」要件に該当すること異なる宅地(経過措置対象宅地等)
・施行日以後の相続等により取得する経過措置対象宅地等につき、平成32年3月31日時点においてその経過措置対象宅地等で建物の新増築等の工事が行われており、かつ、その工事完了前にその相続等があった場合におけるその宅地等(その宅地を取得した親族が申告期限までその建物に居住している場合に限ります)

(b) 貸付事業用宅地等の①のハについては施行日以後の相続等により取得する財産に係る相続税について適用する。但し施行日から貸付事業のために使われていた宅地等については適用しない。

 

具体的ケース

評価減の割合

特定事業用宅地等(400m2

特定事業用宅地等(貸付事業用宅地等を除く)

1

相続開始時から申告期限までの間に親族がその土地等の上で営まれていた被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその事業を営んでいる場合

80%

2

被相続人と生計を一にしていた親族が相続開始前から申告期限まで引き続きその事業を営んでいる場合

特定同族会社事業用宅地等(貸付事業用宅地を除く)

1

相続開始直前の被相続人等の持株割合が50%超の法人事業の用に供されていた土地等を親族が取得し、申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供している場合

特定居住用宅地等(330m2

特定居住用宅地等

1

被相続人の配偶者が取得した場合

80%

2

被相続人と同居していた親族が取得し、申告期限まで引き続き所有し居住している場合

3

被相続人の居住用宅地等を取得した者であって、次の要件の全てを満たす者であること

(イ)被相続人の配偶者又は相続開始直前に同居法定相続人がいないこと

(ロ)相続開始前3年以内に、国内にある次に掲げる者の所有する家屋に居住したことがないこと

・自己又は自己の配偶者

・3親等内の親族

・特別の関係がある同族会社又は一般社団法人等

(ハ)相続開始時に居住していた家屋を相続開始前において所有していたことがないこと

(ニ)相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を所有していること

4

被相続人と生計を一にしていた親族が相続開始前から申告期限まで引き続きその土地等を自己の居住の用に供している場合

貸付事業用宅地等(200m2

貸付事業用宅地等

1

被相続人の親族が相続等により取得した宅地等で、次の要件の全てを満たすこと

50%

(イ)被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等であること

(ロ)特定同族会社事業用宅地でないこと

(ハ)相続開始前3年以内に新たに貸し付け事業の用に供された宅地でないこと。但し、相続開始前3年より前から被相続人が事業的規模で貸付事業を行っていた場合は相続開始前3年以内に新たに貸し付け事業の用に供された宅地でも可

2

被相続人の親族が相続等により取得した宅地等で、次の要件のいずれかを満たすこと

(イ)相続開始から申告期限までの間にその宅地等に係る被相続人の貸付事業を引き続き、申告期限まで引き継ぎその宅地等を所有し、かつ、貸付事業の用に供していること

(ロ)被相続人の親族がその被相続人と生計を一にしていた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地を貸付事業の用に供していること


(1) 相続税の申告期限まで未分割の宅地等には適用なし。但し申告期限から3年以内に分割されれば更正の請求可能。
(2) 特例適用面積は以下の通り。
(a) 特定事業用宅地等(特定事業用宅地等+特定同族会社事業用宅地等)のみの場合は400m2まで適用。
(b) 特定居住用宅地等のみの場合は330m2まで適用
(c) 貸付事業用宅地等のみの場合は200m2まで適用
(d) 選択する宅地等の全てが特定事業用等宅地及び特定居住用宅地等である場合には、それぞれの適用対象面積まで適用可能となります。つまり最大730m2まで適用。
(e) 特定事業用等宅地等(Am2)と特定居住用宅地(Bm2)と特例対象宅地等(Cm2)が混合している場合は、以下の計算式による面積まで適用
Am2×200/400+Bm2×200/300+Cm2≦200m2

(3) 一の宅地等について共同相続があった場合には、取得した者ごとに適用要件を判定します。
(4) 一棟の建物の敷地の用に供されていた宅地等のうちに特定居住用宅地等、特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の要件に該当する部分とそれ以外の部分がある場合には、部分ごとに案分して軽減割合を計算します。
(5) 特定居住用宅地等は、主として居住用の用に供されていた一の宅地等に限られることになりました。
(6) 一棟の二世帯住宅で構造上区分のあるものについて、被相続人及びその親族が独立した部分に居住していた場合には、その親族が相続又は遺贈により取得したその敷地の用に供されていた宅地等のうち、被相続人及びその親族が居住していた部分に対応する部分を特例の対象にする。
(7) 老人ホームに入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地のように供されていた宅地等は、次の要件が満たされる場合に限り、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして特例を適用する。
  被相続人に介護が必要なため入所したものであること。
  その家屋が貸付等の用に供されていないこと。
 介護医療院に入所したことにより、被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等は、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとする。