海外中古不動産の減価償却に魅力がなくなった件

令和2年12月までは、海外中古不動産、特にアメリカの中古不動産は、節税効果として魅力がありました。

それは、築年22年以上の木造建物であった場合、4年で減価償却ができたために、不動産所得を赤字にすることで、給与所得と合わせた総合課税において、相当な節税効果があったためです。それが令和2年をもって使えなくなりました。どのように法改正がなされたかというと、「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」としては以下の通りです。

 

(1) 国外中古建物の不動産所得の金額の計算上 国外不動産所得の損失の額がある時は、その国外不動産所得の損失の金額のうち、次の①②の方法(いわゆる「簡便法」)により算定した減価償却費に相当する金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす。国外不動産所得が損失になった場合(マイナスの時)減価償却費に相当する金額は、なかったものとする。

①法定耐用年数の20%

②法定耐用年数-経過年数+経過年数の20%

 

(2) (1)の適用を受けた国外中古建物を譲渡した場合における譲渡所得の計算上、その取得費から控除する償却費の累計額から(1)によりなかったものとされた金額を除くこととする、その他の所要の措置を講ずる。

 

今のところ、本制度は、個人所得税についてなので、国外中古建物を法人で購入した場合には、この減価償却の方法は使えることになります。しかしながら、高額所得者の給与所得を下げるための方法ですから、法人で使えてもね・・・、というのが高額所得者の本音でしょう。また、いつこの制度が法人にも適用されるか、については、注意しておく必要があります。いつまでも安心とは思えません。

 

そうはいっても、個人で国外中古不動産を所有していれば、減価償却に以前のような魅力がないため、それなりに所得が出てしまう可能性があります。そのときに、不動産を法人化することで(短期売買の譲渡所得については別途考慮が必要)、不動産所得として、高額所得者が支払うべき所得税や住民税の金額を、法人税等の金額が下回る可能性が高く、資産管理会社を有効に活用することは、節税につながります。